こんな勘違いしてませんか?

2015.11.03
稲葉琢也
おはようございます。
今回は、相談を受けた企業経営者の
よくある勘違いをお伝えします。
ケース1
資産処分で大損のケース
ある会社は、土地と建物を1億円で購入、
購入代金1億円はその土地建物を担保に
根抵当権1億2千万円設定の上で全額借入
により資金調達した。
数年後経営が上手くいかず、その土地建物
を売ろうと考えたが、
その時点では借入残高はまだ減っておらず
、9千万円も残っており、
土地建物の買い手の提示した値段は
7千5百万円でした。
借り入れしているY銀行に相談したところ、
もし売却するなら、9千万円の借入は
全額返済しろと言われ、ショボーン
もし借入が全額返済出来ないのであれば、
9千万円で売るか、さもなくば売却代金に
手元資金を加えて、
残りの全額返済を要求された。
社長は、自社の本業は赤字続きで、
 
購入した土地建物も稼働しておらず、
毎月の返済も滞りがちである為、
一刻も早く売却したいと考えていました。
しかし、土地の相場は下落ダウン
今回買い手が提示した7千5百万円は
 
今まで買いの話があったなかでは、
破格の好条件で、とてもY銀行の言う
9千万円では買い手はいません。
又手持ち資金も底をつき、
返済資金も無く、
途方にくれていました。(>_<)
さあこの会社はどうなったでしょうか爆弾
実は、それから2年後、別の買い手に
7千万円で売却することになり、
売却代金から不動産取引手数料や
登記費用を引いた全額を返済することで
Y銀行の担保解除の了解を得て、
土地建物の売却と借入の圧縮は
実現しました目
差し引き2千数百万円の借入残高は
当初の借入期限までの分割返済で
良いこととなり、
返済金額は5分の1程度まで
軽減されました。
なぜこんな事が起きたのでしょうか?
実はY銀行の融資担当者は
借入全額返済しないと
担保解除は出来ないと思っていました。
一方でその社長は、担保が1億2千万円
設定されており、
Y銀行の担当者に言われた事を
鵜呑みにして売れない
諦めていたのです。
その2年後、本業がいよいよ厳しくなった
社長が、Y銀行の支店長に
窮状を説明したところ
支店長が本部に稟議をし、売却出来る
事になったのです。
2年前の時点であれば、7千5百万円で
売れて更に借入は、
もっと減少していたはずです。
一般的にはこうした窮状にある企業の
返済の為にする、
任意売却による返済は、
広く買い手を探索して、
もっとも高い価格での売却であれば、
売却代金から必要な不動産仲介手数料や
登記費用を控除した全額を借入返済に
充当をすることにより金融機関は
担保解除に応じてくれます。
融資担当に断られても、
簡単に諦めないことです。
知らないと大損しますビックリマーク
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では又次回パー